不動産売却についての
一般的な流れをご紹介します
①不動産会社への売却相談
まず、不動産売却とはどういうものか情報収集したうえで、
不動産会社へ物件売却の相談をします。
②媒介契約を結ぶ
不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の三種類が
あります。
③販売活動を開始する
不動産会社が仲介として売却活動を開始します。
ここからは不動産会社が主導になります。
④売買契約を締結する
買主が決定した後、買主側・売主側ともに特に問題がなければ不動産売買契約を結びます。
⑤引渡し・決済
売買契約の中で定めた日時に引渡しと決済を行います。売主側に住宅ローンが残っている場合は同時に返済も行います。
売却相談の際に準備すること
①必要な書類を準備する
まずは、不動産売却について書籍やインターネット、知人などを通して情報の収集を行います。
不動産売却では会社の雰囲気や担当者の人柄を把握することも大切なので、基本的には直接対面で不動産会社と話しましょう。
相談は手ぶらでも構いませんが、事前に必要書類を準備しておくと話がスムーズに進みます。
【必要書類】
- 所有不動産の物件概要書
- 登記事項証明書（登記情報）、もしくは固定資産税納税通知書
- 間取り図および敷地測量図
②不動産会社の価格査定を受ける
相談と同時に、不動産の売却価格を決めるための価格査定を受けます。
「査定」とは、不動産会社が売却予定の不動産が売れそうな価格を付けることです。
机上査定と訪問査定の2種類がありますが、査定は不動産売却の中でも大切な要所のひとつ。
担当者に物件の内覧をしてもらい、訪問査定を受けるのが通例です。
媒介契約とは
不動産会社を選んだら、売主と不動産会社との間で媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売却が成立したときに不動産会社が受け取る報酬額や、売却活動の方針を決める契約です。
媒介契約を結ぶ際、自分が把握している建物の雨漏りや騒音など、売却する不動産の状況を告知書としてまとめて記しておきます。
建物内の設備の故障、付帯設備として何を置いていくかなどは付帯設備表に記入します。
媒介契約の内容が決まり、活動方針を決めたら、署名・捺印を行い媒介契約を締結します。
□媒介契約の種類について
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
ご自身の状況をもとに契約の種類を選びましょう。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 媒介契約を提携できる 不動産会社の数 | 複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| 指定流通機構レインズへの登録 | 任意 | 義務 | 義務 |
| 売買活動の報告頻度 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
販売活動が始まったら
ここからは、不動産会社が主導となって売却活動を行っていきます。
まずは相場や査定額・不動産市況をもとに売り出し価格を決定します。
その後、不動産会社による広告など販売促進活動が開始され、興味を持った人から不動産会社へ問い合わせがあります。
①物件の案内をする
物件への問い合わせがあれば、買主側へ物件の案内・説明を行います。
仲介する不動産会社にすべて任せることも可能ですが、実際に売主が立ち会って案内を行うことが通例です。
内覧日を決め、事前準備も行います。
②購入の申し込みを受ける
物件を気に入った人がいたら、購入の申し込みを受けます。
この段階で買主側から条件交渉（値引き交渉）を受けることがあります。
値引き交渉の他、引き渡し時期などの交渉を受けることもあります。
売却完了に向け、前向きに検討していきましょう。
購入意思が固まれば、不動産会社経由で購入申込書（買付証明書）を受け取ります。
一連の手続きが終わり、購入者が確定したら販売活動は完了です。
売買契約に際して
買主が決定したら、不動産会社が「買主側の住宅ローン事前審査」と「物件の最終調査」を行い、特に問題が見当たらなければ売買契約を
締結する流れとなります。
売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が、売主側仲介業者のオフィスに一堂に会して行うことが多いです。
どうしても双方の都合のつかないときは、手付金の支払方法や手付金領収書の受け渡しなど重要事項を決めた上で、
署名捺印を別日に行うことも可能です（持ち回り契約といいます）。
売買契約の際に必要な書類は以下の通りです。
- 実印・認印
- 身分証明書
- 登記済権利書
- 印鑑証明書
- 収入印紙
契約が開始すると、まず宅地建物取引士が重要事項説明書の読み合わせを行い、売買契約書を締結します。
契約書に署名の押印をし、用意した書類をもとに本人確認を行います。
本人確認ができたら手付金の授受を行います。
内容に合意したら、売主・買主双方が契約書への署名・押印をします。
契約後、印紙が適切に貼られた契約書を売主・買主が一部ずつ持ち帰ることになります。
契約後の流れ
①土地の確定測量を実施する
買主への引渡しの前に、隣地との境界や引き渡す面積を確定するために土地の確定測量を行います。
これは売却する不動産の範囲を決めるために実施するもので、費用がかかるため売買契約後に行うのが妥当です。
②抵当権抹消手続きを行う
物件にまだ銀行のローンが残っている場合は、決済の前に抵当権の抹消準備をします。
金融機関に連絡し、抵当権抹消書類の準備をしてもらいます。
③決済金を支払う
売買契約の中で定めた日時で決済を行います。
売主の住宅ローンが残っている場合は融資先の金融機関との間で同時に返済も行います。
④物件の引渡し
決済が完了したら、同日のうちに現地に赴き不動産の引渡しをします。